两大新社区亮点 地块皆优越缺陷亦明显

两大新社区亮点
　　●按照国务院去年对保障型住房提出的最新户型要求，此次推出的两个新社区中经济适用住房将在60平方米左右，廉租房在50平方米以下，建设和装修标准不得低于国家和主管部门的有关建设标准和要求。

　　●在新社区的管理上，广氮和松洲提出了业主自管，有关人士表示，自治能省不少费用，而且保安、保洁、专业维修等，管理好并非难事。

　　●透过松洲、广氮两个新社区项目招标公告内容可以看出，如果成功引入开发企业，政府部门将基本放权退身“幕后”，充当监督员的角色，也将开创一种“政府出地、开发商出力”的社会保障型住房建设模式。

　　●根据新招标公告，开发商不仅将承担政府部门此前的大部分职能，还将取代承建方的地位，成为新社区的“大业主”。

　　市政府日前宣布，将推出松洲和广氮两个新社区，其中广氮新社区建筑面积近30万平方米，将成金沙洲之后广州第二大新社区。其实，新社区对广州来说已不算什么新鲜事，不过本次推出的两个地块却有四大新元素。如首次引入社会力量进行建设；土地将由政府无偿划拨，开发商将拥有3%的微利；社区不设专门的物管公司，由居住人员自主管理；以及新社区住宅面积将按国家规定的50/60设计。这些新元素的出现，将让08年保障房呈现出新的气息。连日来，记者走访两大新社区，一探新周边环境、生活配套、交通设施等基本情况，并对四大新元素进行分析：开发商承建新社区有何优势？3%的微利能否让地产巨头感兴趣？物管自治有何困难？50/60的户型又能否满足一般家庭的住房需求？

　　探营启示

　　地块皆优越 缺陷亦明显

　　根据政府规划，新社区将建设保障型住房5000余套，包括廉租房、经济适用住房和城市被拆迁户拆迁安置房。按一户家庭三口计算，两大新社区承接的人口总数将在1.5万左右，体量不小，而如此大的居住地，各项配套如何呢。

　　记者走访发现，无论是广氮新社区还是松洲新社区，地理交通位置都算一流，教育资源更是超过不少普通商品房。但两个新社区的缺点也很明显。其中广氮生活配套显得不足，以后居民也可能与仓库为邻。而松洲新社区位于罗冲围城中村中，治安、生活环境让人担忧。

　　探营报告之一

　　广氮新社区

　　地块资料：项目位于广东奥林匹克中心附近，原广州氮肥厂内。因地块面积大、位置优越，早在2004年开始就备受开发商的瞩目，还曾一度成为亚运村储备用地。根据规划，广氮新社区项目用地面积共81629平方米，总建筑面积不大于294140平方米。

　　优点：交通便利，“对望”奥体中心，自然山体在侧

　　缺点：配套不足，与仓库厂房相邻、土地曾被污染

　　配套尚不足

　　2010年广州亚运会的主会场设在天河东部的广东奥林匹克中心，广氮新社区就位于奥体中心西部，是不折不扣的亚运板块物业。其周边楼盘有中海康城 、春江花园等，并有为数不少的房改房和安居房，其中高档物业中海康城二手房价在8000-9000元/平方米左右，棠德花苑等二手价在5000元/平方米左右，广氮宿舍房改房则为4500元/平方米。

　　和多数新社区不同，广氮新社区拥有“五横三纵”的便利交通，项目被北环高速、东环高速、广园快速、车陂路所“包裹”。不过，由于多是高速，直达广氮新社区的公交车并不多，记者统计发现，只有508、247、506等寥寥几趟，好在奥体中心公交总站距离项目不算远。另外，奥体中心地铁站正在紧张修建当中，开通后将方便受保障的市民出行。

　　在周边配套上，广氮仍比较匮乏，缺乏大型的超市、卖场、购物店、医疗中心以及休闲娱乐场所。如果不改善，居民将要步行20-30分钟到东圃镇才能享受完善生活，该区域经过多年发展，各项配套已非常成熟。国美、暨大医院东圃分院、宏城超市已经进驻，士多、各类食肆、康体场所云集。

　　相对而言，广氮教育资源比较丰富，周边15分钟步行范围内，有中海康城小学、东圃中学、广东省培英中专学校、广东领才职业培训学校等。

　　将与仓库为邻

　　进入广氮地块，发现这个巨无霸项目有着典型的老厂特征：大片红砖厂房、沾满灰尘的大树、卡车在狭长的水泥路穿梭，掀起一阵阵尘埃等。同时，该地块目前并不“寂寞”，不少厂房和仓库在招租，而多家木材、石材、装饰店已租赁进入，现场人气颇旺。

　　记者随后与广氮厂房招租办公室取得联系，有关人士表示，广氮体量大，新社区和仓库用地是分开的，不会因为建设新社区而拆迁仓库，“至少可以保证三年不拆”。而这也意味着，今后居住广氮新社区的居民，将与仓库和物流卡车为邻。

　　要经环保验收，才能建房

　　在地块现场，记者发现，新社区可对望奥体中心，自然景观和视野比较出众。

　　不过，记者也了解到，广氮地块之前为工业用地，19万平方米的厂区，有34.88%受到重金属污染、28.15%受到有机污染，其中34.47%的土地更受两种污染，污染层深达3-6米，在项目现场，凭肉眼尚看不出土地被污染的痕迹。

　　据了解，针对地块污染问题，环评部门在地块出让后，将对开发单位明确提出土地修复的要求，要求居住用地在动工前，必须经过环保部门验收，合格才能建房。

　　探营报告之二

　　松洲新社区

　　地块资料：项目位于增槎路以东、松洲街南村以北，用地面积9905平方米，总建筑面积不得大于29407平方米。

　　优点：交通便利，周边生活配套完善

　　缺点：位于城中村，治安令人担忧

　　城中村停车场建新社区

　　新项目位于罗冲围，和广氮一样，交通极为便利，出门便是增槎路，周边有环市西路、东风西路、南岸路等，加上罗冲围客运站、罗冲围公交总站，居住市民出行不成问题。而与新社区最近的公交站为“松北站”，有198、232、259、291B、839、424、521、527、563、830等多趟公交车经过。

　　与新社区距离最近的商品房为尚境雅筑，不过目前尚未开盘，稍微远一点则是富力系，如富力桃园 、富力半岛等，其中精品单位一手价格已超过了1万元/平方米。

　　走访中发现，占地面积不大的松洲新社区在罗冲围商业城轴承总汇隔壁，松北城中村内，目前正作为松北停车场。该停车场值班人员告诉记者，已知道地块规划为新社区，目前只是暂时作为车场之用，以后会拆。

　　居住环境好但治安有待完善

　　项目位于城中村，最大的优点就是基本生活不愁，出门不需要一分钟，便为松溪小学，该学校为白云区一级小学。五分钟步行范围内，有多家士多、食肆、网吧、美容美发、影视店等休闲娱乐场所，满足日常购物消费。在医疗配套上，项目隔壁就是医保定点药房，几分钟之外，还有松洲街社区卫生服务中心、松洲街老人院等，日常居住没有任何问题。

　　不过，城中村的最大缺点就是居住环境和治安问题，在新社区用地门口，是一个自发而成的集市，加上罗冲围大量的批发店，人员比较混杂，而且垃圾、废料随处可见，环境令人担忧。

　　新元素探讨

　　在广氮、松洲新社区的操作上，广州市政府做了新尝试，包括引进开发商承建、核定3%微利、业主自主以及限定50/60户型等。本报对这些新元素一一采访分析。

　　新元素之户型：开发商已有足够经验

　　政府规定：按照国务院去年对保障型住房提出的最新户型要求，此次推出的两个新社区中经济适用住房将在60平方米左右，廉租房在50平方米以下，建设和装修标准不得低于国家和主管部门的有关建设标准和要求。

　　另外，根据广州市国土房管局日前公布的《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》和《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》规定，廉租房和经济适用房的申请对象以家庭为主，单身者不可购买经济适用房，30岁以上的大龄单身者住房困难的，将可申请廉租房。这意味着，新社区60平方米的经济适用房，需至少满足两个人，甚至更多人的居住。而如此空间，能保证科学切割和舒适度吗？

　　实录：记者查询广州最近推出的项目，以及参与本报《金牌户型》的中小户型，发现对成熟开发商来说，60平方米仍大有可为。如位于滨江东的珠江新岸 ，40多平方米可设计出一房一厅并带两阳台，位于白云区的金碧新城 ，64平方米可设计出两房两厅一卫并带阳台，足以满足一家人的生活。同时，海珠区的恋日100，也有58平方米的两厅一房设计，如果将餐厅改成卧室，也是两个房间。同时，目前市场上有不少产品采用小复式或者夹层设计，60平方米的空间便更大。如理想青年荟 、奥园城市广场，都是买一送一，不到60平方米的空间，可轻松间出两房甚至三房。另外，本次新社区将由开发商承建，一些X空间、户内花园的新手法也可能运用，这些只算一半面积，但封起来就多一个房的时尚元素，将充分“延展”60平方米的建筑空间。

　　新元素之物管：自管已有案例，能省不少费用

　　在新社区的管理上，广氮和松洲提出了业主自管，记者采访广州业主联谊会获悉，业主自管在全市一些小区已经出现，并有成功案例，但覆盖面尚不广。同时，联谊会有关人士表示，自治能省不少费用，而且保安、保洁、专业维修等，可通过另外发包的方式解决，管理好并非难事。

　　据广州业主联谊会介绍，越秀区五羊新城的丰景大厦 就是自管的一个典型案例，该大厦属单体楼，拥有216户业主，2004年11月开始自管，并取得巨大成功。在自管过程中，该项目业委会通过仔细核算，科学分配，使每平方米的管理费少收了0.5元，仅一年时间，便为业主省下30多万元的物管费用，居住家庭得到实惠。“开发商不肯放弃物管，就是因为利润太高，业主自管，能降低费用。物管中保洁、保安、物业维修等，业委会可在自管的前提下发包出去，一样能经营得好”，业主联谊会有关人士说道，而这种省钱的管理模式，对以保障为核心内容的新社区，也是比较科学的。

　　实录：记者了解到，由广州业主委员会联合起来自聘专家拟订的《中华人民共和国城市住宅区业主自治法》（公民建议稿）已经完成，并向立法部门提交。如果能顺利出台，新社区的业主自管将有参考文本。

　　不过，对于业主自管，仍有专家表示存有风险。如广州市物业管理协会副会长兼秘书长谢凯就表示，业主自管会有一系列难题，如业主委员会不是经济实体或者事业法人等，银行会拒绝开设账户。同时，当小区出现管理事故的时候，业主委员会除了要承担管理过失责任外，还要承担业主共同过失责任，也就是说要承担双倍的责任。

　　新社区后市

　　广州今年将有30个新社区

　　从2006年开始，针对狂升的房价，广州大力推进新社区的建设。其中刚刚过去的2007年，广州市新社区开工建筑面积达194.1万平方米，将提供住房2.35万套。到2008年，广州已建成或正在兴建的新社区将达到30个。而目前已经确定的18个新社区分别为：白云区同德新社区 、海珠区大塘新社区 、荔湾区党恩新街新社区、天河区泰安花园新社区、荔湾区郭村新社区、海珠区琶洲安置型新社区、荔湾区芳村花园二期新社区、黄埔区新溪新社区、黄埔区东苑新社区、海珠区新港中路新社区、白云区松洲新社区、天河区珠吉新社区、天河区广氮厂区项目、荔湾区大坦沙项目、金沙洲新社区 、海珠区毛纺厂新社区、海珠区万松园新社区、东沙经济开发区新社区。

(编辑：地产小兵)